부동산 법인 설립과 절세 전략 – 개인 vs 법인, 언제 법인이 유리할까?

최근 몇 년 사이 다주택자에 대한 세금 규제가 강화되면서, 부동산을 ‘개인 명의’가 아닌 ‘법인 명의’로 보유하거나 매입하려는 투자자들이 빠르게 늘고 있습니다.

실제로 법인을 설립하면 양도소득세 대신 법인세가 적용되며, 임대소득에 대한 종합과세를 피하거나, 상속·증여 시에도 유리한 절세 효과를 기대할 수 있습니다. 하지만 반대로 법인 설립과 운영에는 각종 규제와 추가세 부담, 회계 처리 의무가 따르기 때문에 무조건 유리하다고 보기 어려운 영역이기도 합니다.

이 글에서는 부동산 법인을 설립할 때 반드시 고려해야 할 세금 구조, 개인과 법인의 장단점, 어떤 상황에서 법인이 유리한지 실제 시뮬레이션을 통해 비교해봅니다. 특히 2025년 최신 세법을 기준으로, 현실적인 절세 전략을 정리해드립니다.

부동산 법인 설립을 고민하고 있다면, 지금부터 이 글을 통해 명확한 기준과 방향을 잡아보시기 바랍니다.

1. 부동산 법인 설립이란? – 기본 개념과 등장 배경

부동산 법인 설립은 개인과 다른 과세 구조를 가집니다.

1-1. 법인을 통한 부동산 보유 방식

부동산 법인 설립이란, 부동산을 개인 명의가 아닌 주식회사나 유한회사 등 법인 형태로 매입하고 보유하는 방식을 말합니다. 법인은 개인과는 별도의 ‘독립된 세법상 인격체’로 간주되며, 부동산 수익 및 자산에 대해 법인세, 법인 보유세, 배당소득세 등의 구조로 과세됩니다.

즉, 동일한 아파트나 상가라도 누가 소유하느냐(개인 or 법인)에 따라 과세 체계와 세율, 절세 전략이 완전히 달라집니다.

1-2. 다주택자 규제 이후 법인 투자 증가 이유

2020년 이후 정부의 고강도 부동산 규제 정책에 따라 다주택자에 대한 보유세·양도세 중과가 적용되면서, 일부 고자산가와 전문 투자자들은 법인 명의로 부동산을 전환하거나 새로 취득하기 시작했습니다.

대표적인 이유는 다음과 같습니다:

• 양도소득세 중과세율 회피
• 보유세(종합부동산세) 통합 관리
• 법인세율 적용으로 세금 예측 가능
• 배우자·자녀에게 주식 양도 방식으로 상속·증여 가능

예를 들어, 개인이 고가 아파트를 팔면 양도차익의 최대 45%까지 세금이 부과되지만, 법인은 22~25% 수준의 법인세로 과세되므로 절세 효과가 클 수 있습니다.

단, 이 절세 구조가 항상 유리한 것은 아니며, 용도, 시세차익 규모, 보유 목적에 따라 세금 부담이 오히려 커질 수도 있기 때문에 전문가와의 시뮬레이션 검토가 반드시 필요합니다.

1-3. 법인 설립 절차 요약

부동산 법인을 설립하려면 일반적인 창업 절차와 유사하게 진행되며, 다음과 같은 순서를 따릅니다:

1. 회사 형태 결정: 주식회사(일반적) 또는 유한회사
2. 상호 및 목적 사업자 등록: “부동산 임대업”, “부동산 개발업” 등 기재
3. 자본금 설정: 통상 1천만 원~1억 원 사이
4. 법인 등기 및 사업자 등록: 등기소 + 세무서 동시 진행
5. 세무대리인 지정: 기장 및 회계 관리를 위한 필수 단계

부동산 법인은 설립 자체보다 이후의 회계 처리와 세무 전략 설계가 중요하며, 단순 절세 목적이 아닌, 중장기 자산 관리 전략의 일환으로 접근해야 효과적입니다.

2. 개인 vs 법인 – 세금 구조 전면 비교

양도세, 임대소득세, 종부세 등 항목별로 개인과 법인을 비교해 보세요.

2-1. 양도세 vs 법인세

부동산 매각 시 발생하는 양도차익에 대해, 개인은 양도소득세, 법인은 법인세를 납부합니다.

개인 양도세 특징:

• 기본세율: 최대 45% (과세표준 구간별 차등)
• 2주택 이상 보유 시 중과세율 적용 (최대 77%)
• 장기보유특별공제 적용 가능 (최대 80%)

법인세 특징:

• 세율: 10%~25% (2025년 기준)
• 부동산 양도 시 법인 추가세 10% 별도 부과
• 장기보유특별공제 없음

예시 비교: 10억 원 양도차익 발생 시

• 개인 (2주택자): 세금 약 5.2억 원
• 법인: 세금 약 3.4억 원 (법인세 + 추가세)

→ 양도차익이 클수록 법인이 유리할 수 있지만, 장기보유공제를 적용할 수 없는 점을 고려해야 합니다.

2-2. 임대소득세 비교

개인 임대소득세:

• 2천만 원 이하 → 분리과세 (14%)
• 2천만 원 초과 → 종합과세 (6%~45%)

법인 임대소득세 (→ 법인세):

• 임대소득 전액에 대해 법인세 과세
• 비용처리(관리비, 감가상각, 이자 등) 가능

→ 임대소득이 3천만 원 이상일 경우, 법인이 절세 측면에서 유리할 수 있습니다.

2-3. 종합부동산세 및 보유세 차이

개인 종부세:

• 기준금액: 9억 원(1주택자) 또는 6억 원(다주택자)
• 세율: 0.6% ~ 6.0%

법인 종부세:

• 기본 공제 없음
• 세율: 일괄 6% (주택 보유 시)
• 2024년부터 일부 완화 조치 있으나, 주택보유 시 불리

요약: - 주택 위주의 법인 보유는 종부세에서 불리 - 상가, 오피스텔 등 주택 외 부동산은 개인보다 유리할 수 있음

→ 종합적으로 보면, 법인은 양도차익이 크거나 임대소득이 많은 경우 유리하지만, 주택 위주 보유에는 종부세 부담이 클 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3. 부동산 법인 설립의 장점과 단점

절세, 지분 승계, 비용처리 등 부동산 법인의 주요 장점을 정리했습니다.

3-1. 절세 측면의 장점

부동산 법인을 활용하면 다음과 같은 절세 전략이 가능합니다:

• 양도소득세 → 법인세 전환: 최대 45%의 개인 양도세 대신 22~25% 수준의 법인세 적용
• 임대소득 분산: 법인이 임대수익을 관리하면서 비용처리가 가능하여 순이익을 낮춰 세율 부담 감소
• 가족 간 지분 이전: 부동산 자체가 아닌 법인 주식으로 상속·증여 가능 → 취득세 부담 없이 자산 승계
• 법인차량·관리비 등 비용처리 가능: 실무에 따라 세무상 인정되는 지출로 처리 가능

이러한 장점 덕분에 일정 규모 이상의 수익형 부동산 투자자나 자산가는 법인을 통해 자산을 관리하고, 장기적으로 절세 구조를 설계하는 사례가 늘고 있습니다.

3-2. 회계·행정·추가세 등 리스크

법인 설립에는 다음과 같은 단점과 리스크도 존재합니다:

• 추가세 부담: 부동산 양도 시 10% 추가세, 종부세 일괄 6% 적용 등 세제상 불리한 구조 존재
• 회계 의무: 복식부기, 장부 기장, 외부 세무대리인 필요
• 임대수익 없어도 세무신고 필수: 무신고 또는 기장누락 시 가산세 중과
• 인건비·기타 운영비용 발생: 대표 급여, 회계관리비 등 추가 고정비

특히 부동산 법인은 세무당국의 정밀 조사 대상이 되는 경우가 많기 때문에, 법인의 설립 목적과 회계 투명성 확보가 매우 중요합니다.

3-3. 법인 규제 강화 이슈 (2025년 세법 포함)

최근 정부는 부동산 투기 방지를 위해 법인에 대한 과세 규제를 강화하고 있습니다. 2025년 현재 기준 주요 규제는 다음과 같습니다:

• 법인이 주택 양도 시 양도차익의 10% 추가세 유지
• 주택 보유 법인 종부세 일괄 6% 적용 지속
• 배당소득세 회피 목적의 법인 설립 시 가공법인 간주 과세
• 다주택 보유 목적의 법인 설립 시 취득세 중과 (최대 12%)

따라서 단순히 절세만을 목적으로 한 법인 설립은 오히려 세무조사 리스크나 비용 증가로 이어질 수 있으며, 장기 보유 전략과 목적 정립이 선행되어야 합니다.

4. 실전 시뮬레이션 – 법인이 유리한 경우는 언제인가?

케이스별 시뮬레이션을 통해 어느 방식이 유리한지 확인할 수 있습니다.

4-1. 양도차익 5억 초과 주택 매각 시

사례: 10년 전 3억 원에 매입한 아파트를 9억 원에 매각할 예정인 A씨

• 양도차익: 6억 원
• 개인 2주택자 기준 양도세율: 약 45%
• 예상 세금: 약 2.7억 원

법인 명의로 매각할 경우:

• 법인세: 약 1.5억 원
• + 법인 추가세 10%: 약 6천만 원
• 총 세금 약 2.1억 원

결론: 차익이 클수록 법인이 더 유리하며, 보유 기간 중 공제 적용이 적은 경우 특히 효과가 큼.

4-2. 임대수익 3천만 원 이상일 경우

사례: 오피스텔 2채를 보유한 B씨, 연 임대수익 약 3,600만 원

• 개인 보유 시: 종합소득세 적용 (세율 15~38%)
• 법인 보유 시: 법인세율 약 10~22%
• 운영비, 감가상각, 이자 비용 공제 가능

결론: 임대소득이 연 3천만 원 이상이거나, 운영비용이 많은 경우 법인 형태가 현금 흐름 측면에서도 유리할 수 있음.

4-3. 법인을 통한 상속·증여 설계

사례: 자녀에게 부동산을 증여하려는 C씨, 직접 아파트를 증여할 경우 8억 원 시가 기준 약 2억 원의 증여세 발생 예상

법인 활용 방식:

• 부동산을 법인 명의로 소유
• 자녀에게 주식을 지분별로 증여
• 주식가치 평가 기준으로 과세되며, 공제 항목 활용 가능

결론: 직접 부동산을 물려주는 것보다 법인 지분 증여 방식이 세금 부담을 줄이거나 분산할 수 있음.

단, 사전 감정평가 및 세무 설계가 필요하며, 주식평가 시 추징 리스크가 없도록 투명한 회계 관리가 선행되어야 합니다.

5. 부동산 법인 설립 실무 – 준비서류와 절차

법인 설립은 절차보다 설립 후의 회계 관리가 더 중요합니다.

5-1. 법인 설립 요건과 절차

부동산 법인은 일반 상법상 회사와 동일한 방식으로 설립되며, 기본 요건은 다음과 같습니다:

• 회사 형태: 주식회사 또는 유한회사 (주식회사가 일반적)
• 최소 자본금: 제한 없음 (보통 1,000만 원 이상 권장)
• 대표자 1명 이상 필수
• 정관 작성 및 공증
• 사업 목적: 부동산 임대업, 부동산 개발업 등 명확히 기재

설립 절차:

1. 상호 및 목적 설정
2. 정관 작성 및 공증
3. 출자금 납입 (은행 계좌 개설)
4. 법원 등기 (관할 등기소)
5. 사업자등록증 신청 (세무서)

→ 통상 5~7영업일 소요되며, 법무사·세무사 대행 비용은 약 50만~100만 원 수준입니다.

5-2. 세무 기장과 회계관리의 핵심

법인 설립 이후 가장 중요한 부분은 회계와 세무 기장입니다. 모든 수입·지출에 대한 장부 작성과 분기별 부가세 신고, 연간 법인세 신고가 필수입니다.

• 회계관리 항목: 임대료 수입, 각종 경비, 감가상각비, 이자 비용 등
• 세무관리: 부가가치세, 법인세, 원천징수세 등
• 기장 방식: 복식부기 (간편장부 불가)

→ 일반적으로 세무사에게 월 기장 대행(월 15만~30만 원)을 맡기며, 세무조사 리스크를 줄이기 위해 투명한 장부 운영이 필요합니다.

5-3. 주의할 점 및 실패 사례

법인 설립 후 가장 흔한 실패 요인은 다음과 같습니다:

• 절세 효과만 기대하고 매입한 후 운영 계획 없음
• 법인 명의로 주택 다수 보유 → 종부세 6% 폭탄
• 회계 기장 누락 → 가산세 및 세무조사 대상
• 가족 간 허위 거래 → 명의신탁 및 증여세 추징

→ 부동산 법인은 단순히 세금을 줄이기 위한 수단이 아니라, 장기 자산관리 및 승계 전략의 수단으로 설계해야 안정적으로 운영할 수 있습니다.

6. 결론 – 언제, 어떤 조건에서 법인이 유리한가?

상황에 따라 개인 명의가 더 나은 선택일 수도 있습니다.

부동산 법인은 단순한 ‘절세 도구’가 아닙니다. 그보다도 중장기적인 자산 관리, 상속·증여 전략, 수익 구조 설계를 위한 중요한 수단입니다.

다만 모든 경우에 법인이 유리한 것은 아니며, 아래 조건에 해당할수록 법인 전환이 효과적일 수 있습니다:

• 양도차익이 5억 원 이상으로 예상되는 부동산 보유 또는 매각 예정
• 임대소득이 연 3천만 원 이상이고, 관리비·이자 비용이 많이 발생하는 경우
• 가족 간 자산 승계 또는 지분 분산을 계획 중인 경우
• 상가, 오피스텔, 토지 중심의 수익형 부동산을 보유하고 있는 경우

반대로 주택 중심의 자산 구성이나, 회계·세무관리에 익숙하지 않은 초보 투자자라면 개인 명의가 더 안정적일 수 있습니다.

법인을 설립하고 운영하는 일은 결코 단순하지 않지만, 제대로 된 구조와 전문가의 조언을 바탕으로 설계한다면 세금, 상속, 투자 효율성 측면에서 장기적인 이점을 확보할 수 있습니다.

부동산 법인 설립을 고민 중이라면, 지금이 바로 재산 규모와 목적에 맞는 방향을 진지하게 검토해야 할 시점입니다.