2026~2027년 아파트 입주 물량 분석과 규제 속 부동산 전략

토지거래허가제와 대출규제가 맞물린 이번 주말, 시장을 바라보는 투자자들의 고민이 커지고 있습니다. 규제는 예고돼 있었지만, 막상 현실이 되면 누구나 당황하고 흔들릴 수밖에 없습니다. 이럴 때일수록 시장을 단순하고 객관적으로 바라볼 수 있는 기준이 필요합니다.

이번 포스팅에서는 그러한 기준이 되어줄 향후 입주물량 흐름을 지역별로 정리하고, 금리와 수요 흐름까지 함께 짚어보겠습니다.

🔹 1. 서울, 공급절벽은 계속된다

2026년 서울의 입주 예정 물량은 여전히 역대 최저 수준입니다. 각종 정비사업들이 시공사 선정 지연, 공사 일정 변경 등으로 인해 속도를 내지 못하고 있고, 이에 따라 2027년에는 2026년보다 더 적은 물량이 나올 가능성이 높습니다.

🔹 2. 수도권은 2027년부터 공급 회복

수도권 전체로 보면 2026년은 역시 공급 저점입니다. 그러나 경기도를 중심으로 한 입주 증가로 인해 2027년부터는 전체 물량이 다시 늘어날 전망입니다. 서울은 계속 줄고, 수도권 외곽은 늘어나는 양극화 흐름이 예상됩니다.

🔹 3. 지방, 공급부족 지역이 속출한다

부산, 울산, 세종, 강원, 전북, 전남, 경북, 경남 등 지방 대부분의 지역은 분양 예정 물량 자체가 부족합니다. 특히 숨겨진 미정 물량을 감안하더라도, 공급 부족 흐름은 확실해 보입니다.

대구는 입주 물량 자체는 부족하지만, 최근 후분양 증가로 인해 아직은 지켜볼 필요가 있습니다.

🔹 4. 시장 흐름의 핵심 변수는 '금리'

공급이 줄더라도 수요가 유지된다면 시장은 회복됩니다. 하지만 수요를 결정하는 핵심 변수는 금리입니다. 2022년에도 서울은 과소공급 상태였지만, 급격한 금리 인상으로 매매와 전세 모두 침체를 겪었죠.

따라서 금리의 방향성이 바뀌는 시점이 시장의 반등 시그널이 될 가능성이 높습니다.

🔹 5. 지금은 '빵 같은 아파트'에 관심 가질 때

시장에서는 여전히 트로피 아파트에만 시선이 집중되고 있지만, 정작 공급이 부족해지는 지역은 강북을 포함한 수도권 대부분과 지방입니다.

그리고 중요한 사실 하나, 과소공급이 더 강하게 작용하는 지역은 전세가율이 높은 곳입니다. 실수요가 유지되는 지역에서 전세 수요가 매매로 전환될 때, 그 파급력은 훨씬 큽니다.

아파트는 베블런재가 아닙니다. 하지만 공급이 줄면, 결국 가격은 오릅니다. 지금은 트로피보다 일상에 가까운, ‘빵 같은 아파트’에 주목할 타이밍입니다.

🔹 6. 결론: 시장을 심플하게 보자

복잡해 보이는 시장일수록 중요한 것은 단순한 흐름입니다. 2026~2027년, 서울과 지방은 공급 부족이 심화되고 수도권 외곽만 제한적으로 증가합니다. 수요의 향방은 금리에 달려 있고, 선택은 지금부터 시작됩니다.

규제가 겹친 주말, 잠시 숨 고르며 이 흐름들을 가볍게 정리해 보시기 바랍니다.

따뜻한 봄기운처럼, 시장도 곧 다시 움직일 날이 올 것입니다.

감사합니다.